Nieruchomość wspólna - co wchodzi w jej skład?

 

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Na pierwszy rzut oka definicja ta wydaje się jasna, w praktyce jednak ustalenie co składa się na nieruchomość wspólną w konkretnym przypadku często napotyka trudności.
 

Wspólnoty mieszkaniowe zostały powołane do zarządzania nieruchomością wspólną, niejednokrotnie jednak w praktyce pojawią się wątpliwość jak zakwalifikować konkretny fragment budynku – czy jest on fragmentem nieruchomości wspólnej czy też częścią składową wyodrębnionego lokalu. Odpowiedz na przedmiotowe pytanie niesie za sobą doniosłe konsekwencje gdyż, zakres kompetencji wspólnoty mieszkaniowej kończy się na nieruchomości wspólnej, innymi słowy wspólnoty mieszkaniowe nie są uprawnione do ingerowania w prawa odrębnej własności lokali i ich części składowych, stanowisko takie potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r. wydanym w sprawie prowadzonej pod sygnaturą akt II CSK 600/08.
Niektóre części składowe nieruchomości takiej jak grunt, klatka schodowa czy pokrycie dachowe stanowią elementy nieruchomości wspólnej i nie budzi to zasadniczych wątpliwości, charakter innych zależy od okoliczności danej sprawy lub jest bardziej skomplikowany, poniżej przedstawione zostanie kilka przykładów sprawiających w praktyce najwięcej kłopotu.
 
Garaże
Garaże mogą występować zarówno jako część nieruchomości wspólnej jak i jako wyodrębnione lokale niemieszkalne. Jeżeli chodzi o garaże to najprostszy sposobem na ustalenie czy garaż stanowi część nieruchomości wspólnej czy osobny lokal, jest ustalenie czy dla garażu prowadzona jest osobna księga wieczysta, jeśli tak, to garaż nie stanowi części nieruchomości wspólnej lecz osobny lokal. To czy garaż występuje w postaci wyodrębnionego lokal czy też jako fragment nieruchomości wspólnej jest niezwykle istotne przy ustalaniu reguł zarządzania garażem. W przypadku gdy garaż stanowi część nieruchomości wspólnej zarząd garażem prowadzi wspólnota na podstawie przepisów ustawy o własności lokali tj. o czynnościach zwykłego zarządu decyduje zarząd wspólnoty, o czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu decyduje zebranie właścicieli lokali w formie uchwały, w przypadku zaś, gdy garaż jest wyodrębnionym lokalem reguły zarządu są znacząco odmienne - zarząd powinien być prowadzony zgodnie z zasadami wynikającymi z kodeksu cywilnego tj. o czynnościach zwykłego zarządu decydować powinna zgoda co najmniej połowy współwłaścicieli garażu, do podjęcia zaś czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli garażu. 
 
Piwnice, pralnie, suszarnie, komórki 
Nieco bardziej skomplikowanym jest ustalenie charakteru piwnic, pralni, suszarni, wózkowni i tym podobnym pomieszczeń.  Standardowo w/w pomieszczenia występują jako fragmenty nieruchomości wspólnej bądź jako przynależności do lokali wyodrębnionych. W celu oceny do której grupy zalicza się pomieszczenie w konkretnej sprawie niezbędne jest częstokroć zapoznanie się z inwentaryzacją na podstawie której dokonywano wyodrębnienia lokali.  W przypadku gdy przedmiotowe pomieszczenia stanowią część nieruchomości wspólnej, każdy członek wspólnoty upoważniony jest do korzystania z nich, w takim przypadku jeżeli więc któryś z właścicieli lokali zawłaszcza wskazane pomieszczenia, wspólnocie mieszkaniowej przysługuje roszczenie o ich wydanie i zaprzestanie naruszeń w przyszłości.
 
Balkony, tarasy, loggie
W praktyce największe trudności zakwalifikowaniu jakoś część nieruchomości wspólnej lub część wyodrębnionego lokalu występuje w stosunku do balkonów, tarasów, loggii itp. Najprostsza sytuacja występuje gdy balkon zlokalizowany jest w takim miejscu, że jest on ogólnodostępny dla członków wspólnoty, np. wyjście na balkon znajduje się bezpośrednio na klatce schodowej, wówczas stanowi on w całości część nieruchomości wspólnej.Jeżeli jednak wyjście na balkon znajduje się w wyodrębnionym lokalu i służy on do użytku jego mieszkańcom sytuacja jest o wiele bardziej skomplikowana. Balkon stanowi wszakże nie tylko dodatkową przestrzeń dla mieszkańców lokalu, ale również jest elementem elewacji oraz częstokroć stanowi ochronę przed deszczem balkonu poniżej. W związku z czym, co do zasady przyjmuje się, że wierzchnia warstwa balkonu służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali, płyta stropowa zaś i inne elementy konstrukcyjne balkonu stanowią element nieruchomości wspólnej. Podział ten jest niezwykle istotny w przypadku konieczności remontu balkonu. Jeżeli więc właściciel lokalu chce wymienić nawierzchnię swojego balkonu to koszty tej wymiany obciążają właściciela, jeżeli zaś remontu wymagają elementy konstrukcyjne balkonu to koszty remontu spoczywają na wspólnocie.