Kancelaria Radców Prawnych "Góralczyk&Góralczyk" s.c.

Służebność drogi koniecznej, czyli jak uzyskać prawo przejazdu pomimo sprzeciwu właściciela nieruchomości.

 

Częstokroć zdarza się, że nasza nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, co w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę, skutkuje niemożnością otrzymania pozwolenia na budowę, zaś w odniesieniu do nieruchomości o charakterze rolnym lub gospodarczym znaczącymi trudnościami w korzystaniu z uwagi na brak możliwości dojazdu. W takim przypadku najskuteczniejszą metodą na zagwarantowanie komunikacji pomiędzy naszą nieruchomością a drogą publiczną może być wystąpienie do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Zgodnie wszakże z art. 145 § 1 kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

 Odpowiedni dostęp do drogi publicznej

Jak już powyżej wskazano, podstawowym warunkiem ustanowienia przez sąd służebności drogi koniecznej jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Przepis ten nie precyzuje jak należy rozumieć pojęcie odpowiedniego dostępu wobec czego zagadnienie to wymaga analizy.

Nie może ulegać żadnej wątpliwości, że nie dysponuje odpowiednim dostępem do drogi publicznej nieruchomości, która nie dysponuje żadnym dostępem do drogi publicznej. Rozważanie wymaga jednak co w przypadku gdy do nieruchomości prowadzi droga, lecz jest ona niestarczająca np. umożliwia poruszanie się pieszym ale jest zbyt wąska dla przejazdu samochodem. W związku z powyższym wskazać należy, że generalnie przyjmuje się w orzecznictwie i doktrynie, że dostęp jest odpowiedni gdy jest bezpieczny, rzeczywisty, swobodny, uwzględniający przeznaczenie nieruchomości (aktualne i przyszłe), a także rozwój technologiczny (tak m. in. G. Matusik w: Komentarz do Kodeksu Cywilnego pod red K. Osajdy, Warszawa 2020).

Nie ulega więc współcześnie wątpliwości, że droga zbyt wąska dla przejazdu samochodów nie jest drogą zapewniający odpowiedni dostęp do drogi publicznej, chyba że z uwagi na przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości dojazd samochodowy do konkretnej nieruchomości nie jest potrzebny (Tak w szczególności Sąd Najwyższy w Uchwale z dnia 14 maja 2014 r. sygn. akt III CZP 14/14).

Nadto należy wskazać, że odpowiedni dostęp do drogi publicznej musi być zapewniony prawnie tj. żeby uznać nieruchomość za posiadającą odpowiedni dostęp do drogi publicznej, dostęp ten opierać się musi na tytule prawnym. Oznacza to, że jeżeli dostęp do nieruchomości zapewniony jest włącznie z uwagi na grzecznościowe zezwolenie na przejazd przez właścicieli nieruchomości sąsiednich, to nie jest zapewniony odpowiedni dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 kodeksu cywilnego.